2023年、日本の株式市場はバブル崩壊以降33年ぶりの高値を更新しました。世界各国の株式市場や資源価格など様々な市場が相対的な高値圏にある中、何に投資をすればよいのかとお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで、本ページでは「新光 US－REIT オープン（愛称：ゼウス）」が主要投資対象とする米国REITをご紹介します。
数ある投資先の中から、なぜ、今米国REITに注目するのか？
インベスコ・リアル・エステート（以下、インベスコ）のゼウス運用責任者、ダリン・ターナー氏に直撃して、色々とお話を聞いてみました。米国経済の今後の見通しを踏まえた上で、「米国REITへの投資」という選択肢をお示ししたいと思います。
- 以下は2023年8月時点のインベスコ社からの情報に基づき作成しており、将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。
- 足もとの米国経済の状況をどう見ていますか？
米国における長短金利の逆転（逆イールド）、住宅市場の軟化、経済の先行指標の悪化などが確認されているものの、足もとの米国経済は予想より堅調に推移しているとみています。
- 今後の米国経済の見通しをどのように考えていますか？
2024年にかけて経済環境が減速することを見込んでいますが、急激な経済鈍化が起こる可能性は低いとみています。
- 今後の米国REITの見通しを教えてください。
私たちは、米連邦準備制度理事会（FRB）による金融引き締めや企業業績の不振により徐々に雇用悪化や経済減速が進むと見込んでおり、主に景気変動の影響を受けにくいセクター（産業施設REIT、カジノREIT、医療施設REITなど）が選好されると考えています。また、保有する不動産の価格に対して魅力的なディスカウント（割安）水準で取引されている景気敏感セクターの銘柄についても上昇余地があるとみています。
- 過去の景気後退期の推移について教えてください。
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過去の景気後退期において、米国REITは米国株式に比べて底堅く推移してきました。また、景気後退が始まる前から投資を開始し、景気後退が終わるまで投資を続けた場合、米国REITは米国株式を大きく上回るパフォーマンスを記録してきました。
景気後退期＊1における米国REITのパフォーマンス
（各時点から投資を開始して、景気後退開始後10ヵ月＊2まで保有した場合の累積リターン）
- 景気後退期間は、全米経済研究所が定義する景気後退期間：1973年11月1日~1975年3月1日、1980年1月1日~1980年7月1日、1981年7月1日~1982年11月1日、1990年7月1日~1991年3月1日、2001年3月1日~2001年11月1日、2007年12月1日~2009年6月1日、2020年2月1日~2020年4月1日。
- 全米経済研究所が定義する景気後退期の平均期間は約10ヵ月間。
- 計10ヵ月間の累積リターンを掲載しています。
- 計16ヵ月（6ヵ月＋10ヵ月）間の累積リターンを掲載しています。
- 計22ヵ月（12ヵ月＋10ヵ月）間の累積リターンを掲載しています。
- 2023年3月31日時点
- 米国REIT：FTSE NAREIT All Equity REITsインデックス（配当込み） 、米国株式：S&P 500種指数（配当込み）のトータルリターン
- 出所：ブルームバーグのデータおよびインベスコの情報をもとにアセットマネジメントOne作成
- 上記は過去の情報であり、将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。
- 景気後退期になぜ米国REITは比較的底堅く推移してきたのでしょうか？
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REITの保有不動産（特にリース期間の長い物件）から得られる賃貸料収入に裏付けされた配当収益が安定していること、そしてREITの利益が安定的に成長していることなどが、REITのパフォーマンスを下支えしてきたと私たちは考えています。
米国REITと米国株式の利益成長の推移
- 期間：2003年～2023年（年次）、2023年はインベスコ予測値
- 米国REIT：FTSE NAREIT All Equity REITs インデックスの1株あたりキャッシュフロー、米国株式：S&P 500種指数（配当込み）のEPS
- 出所: インベスコのデータをもとにアセットマネジメントOne作成
- 上記は過去の情報または作成時点の見解であり、将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。
米国REITの配当とキャッシュフローの推移
- 期間：2003年～2023年（年次）、2023年はインベスコ予測値
- 米国REIT：FTSE NAREIT All Equity REITs インデックス
- キャッシュフローは、企業の事業活動によって得られた収入から経費などを差し引いて手元に残る資金の流れを意味します。
- 出所: インベスコのデータをもとにアセットマネジメントOne作成
- 上記は過去の情報または作成時点の見解であり、将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。
- 景気後退期でも魅力的と考えているセクターを教えてください。
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私たちは、景気変動期においても強い需要や安定した賃貸料収入が見込めるセクターである、産業施設REIT、カジノREIT、医療施設REITなどに注目していきます。
オンライン消費を支える
産業施設（物流施設）REITネットショッピングなどのeコマース拡大の恩恵を受け、先進的な配送システムを備えた物流センターはさらなる成長が期待されます。
米国のEコマース売り上げ推移
- 期間:2000年第3四半期～2023年第1四半期（四半期）
- 出所: インベスコのデータをもとにアセットマネジメントOne作成
- 上記は過去の情報であり、将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。
合法化される州の増加
カジノREITカジノREITは、運営会社との間でトリプル・ネットリース*という形態の契約を結んでいるため、長期にわたり、安定したキャッシュフローが期待できます。
カジノが合法化となった州の数が増加していることも、カジノ業界の拡大を支えています。- トリプル・ネットリースとは、純粋な賃料に加えて、税金・修繕費用・保険料の3種類の費用全てを賃借人が負担するリース契約を指します。一般的に、同契約体系のリース期間は長期（10年以上）となる傾向があります。
米国のカジノビジネス推移
- 期間：2001年~2022年（年次）
- 出所:VICIプロパティーズ、Green Street Advisors（GSA社）、アメリカ・ゲーミング協会、ネバダ大学ラスベガス校にもとづくインベスコの情報をもとにアセットマネジメントOne作成。
- 上記は過去の情報であり、将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。
人口動態変化による追い風
医療施設REIT65歳以上の人口増加を背景とした医療支出の増加を追い風に、需要拡大に繋がると考えています。
米国の65歳以上の人口推移
- 期間:2000年～2035年（年次）、2023年以降はインベスコ予測値。
- 出所: GSA社およびMoody’s Analyticsにもとづくインベスコの情報をもとにアセットマネジメントOne作成。
- 上記は過去の情報または作成時点の見解であり、将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。
いかがでしたでしょうか。
実際にゼウスの運用責任者からの声を聴くことで、米国経済の見通しを知り、仮に今後景気後退期が訪れたとしても、米国REITはその特性から魅力的な投資対象の一つであることを、ご理解いただけたのではないでしょうか。ぜひ当ファンドを通じて、米国REITへの投資をご検討いただければと思います。
今回質問に答えてくれた方はこちら！
インベスコ・リアル・エステート
上場リアルアセット証券
運用部門責任者
ダリン・ターナー氏
インベスコと運用チームの紹介
インベスコはインベスコ・アドバイザーズ・インクの不動産部門です。インベスコ・アドバイザーズ・インクは、1兆5,277億米ドルの運用資産を有する世界的な独立系運用会社の一つであるインベスコ・リミテッドの一員です。（2023年８月末現在）
ゼウス運用チームには、マクロ経済から物件情報まで幅広い分野において極めて高い専門性が求められます。なぜなら、セクターの多様化を背景にさらなる成長が期待される米国REIT市場においては、その変化をとらえることが重要だからです。私たちは、米国REITの運用を30年以上行っており、歴史、経験、情報量において強みを持っています。また、私たちはインベスコ社が有する直接不動産運用の専任チームとの定期的な情報交換を通じて、不動産市場の情報をリアルタイムに把握することが可能となります。
世界No.１REIT市場の魅力とは？
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