25年間魅了され続けた、
奥深き不動産の世界
伊藤 昌哉

MHAMJ-REITアクティブオープン
毎月決算コース
愛称:物件満彩
設定日:2004年6月4日
商品分類:追加型/国内/不動産投信
投資対象:不動産投資信託証券(J-REIT)

※決算回数の異なる年1回決算コースもあります
(年1回決算コースの設定日は2013年8月1日)。

伊藤 昌哉いとう まさや

株式運用グループ REIT担当ファンドマネジャー。1992年より日本株アナリスト(住宅不動産セクター担当)。2001年9月のJ-REIT初上場時からJ-REITのアナリストとして調査を継続。当ファンドの設定以来、一貫して主担当ファンドマネジャーを務める。不動産セクターのアナリストに配属となってから25年。街を変え、人の流れを変える可能性を秘めた不動産の世界に今も魅了され続けている。

私の投資哲学

調査の力点

不動産を見に現地へ足を運ぶ際には、駅からの距離、築年数、面積、フロアプレートの作り方…といった不動産のスペックを見るのはもちろんですが、各不動産を持つREIT会社がその不動産をどのようなシナリオでマネジメントしようとしているのか、そのシナリオに現実味はあるのか、という観点からの調査を重視しています。例えば一棟を丸ごとオフィスに貸し出している満室のビルがある場合には、将来にわたってどのような需要が見込めるのか、退去が生じた場合に代替テナントを想定できるか、賃料や稼働率が変動するリスク、競合の供給計画はあるか、などを調査します。

ファンドマネジャーを育てる

チームメンバーは皆「ファンドマネジャー兼アナリスト」という立場のため、個別銘柄の分析も行いますし、それをもとにどの銘柄をポートフォリオにどう組み入れるか、といったことを判断する役割も担っています。そこで私のチームでは、各アナリストの調査分担をセクターで分けず、横断的に担当してもらっています。ファンドマネジャーとしてポートフォリオ全体を見る力が必要だと考えているからです。また、市場価格は様々な見方や思惑があって決まるものだと考えているので、若手でも臆することなく意見を出せる雰囲気を作りたいですし、実際に各人が最初に出し合った意見が分かれることはよくあります。異なる意見を出し合って、最終的にチームとして納得が得られるまで議論を行うことを重視しています。

投資家のみなさまへ

J-REITは、日本株や債券に比べると、まだまだ銘柄数も少なく市場規模も小さい投資対象です。それは裏を返せば、今後個人投資家のみなさまの資金で市場が拡大していく可能性を持っているとも言えます。J-REITへの投資は、現物不動産投資に伴うリスクの分散や、個人では手が出ないようなクオリティの高い物件への投資を可能とするだけでなく、みなさまの資金が間接的に日本の不動産投資活性化につながることで、日本の不動産自体の価値向上に寄与すると考えます。なお、2013年には同じマザーファンドに投資する「年1回決算コース」を設定し、投資目的等に合わせてご活用いただけるよう選択肢を増やしました。これからもみなさまのREIT市場へのアクセスをファンドを通じてサポートしていきたいと考えています。

ファンドの歴史

MHAMJ-REITアクティブオープン毎月決算コース 
愛称:物件満彩

  • 1 ITバブル崩壊 2000年
  • 3 ライブドアショック 2006年
  • 2 日経平均株価急上昇 2005年
  • 3 ライブドアショック 2006年
  • 1 J-REITの船出、ファンドの船出 2004年 1 J-REITの船出、ファンドの船出 2004年

    何があった?

    J-REITの初上場は2001年9月のことでした。上場した2銘柄には、三井不動産、三菱地所といった日本の大手企業がスポンサーについており、市場の拡大を期待させるスタートとなりました。しかし上場翌日に米国で同時多発テロが起きたり、オフィスビルの大量供給により数年後に空室率の上昇が懸念されるなど、REITにとってやや厳しい船出という印象も持ちました。

    その時、どう動いた?

    新しい市場が始まることに対する期待感は強かったです。将来の不動産業が、保有、運用、管理などに分業化していくきっかけとなるだろうと考えていました。私自身は元々日本株のアナリストで、J-REITが創設された2001年の9月から、私募の株式ファンドを通じてJ-REITへの投資を始めました。2003年にJ-REIT投信の組成が解禁となり、2004年6月に当ファンドは生まれました。その時から今まで一貫して運用を担当しています。まさにJ-REITの船出と共に私のJ-REITファンドマネジャーとしてのキャリアもスタートしたことになります。

  • 2 サブプライムローン問題の顕在化 2007年 2 サブプライムローン問題の顕在化 2007年

    何があった?

    米国でサブプライムローン問題が顕在化したことを背景に、外国人によるJ-REITの大幅売り越しが発生。株式市場では不動産セクターが大きく価格を下げました。2008年9月にリーマンショックによって金融環境が不安定化する中、同年10月に「ニューシティレジデンス」という銘柄が、J-REITで初めての経営破たんをしました。

    その時、どう動いた?

    REITの収益源の中核は優良資産からの安定した賃貸収入であり倒産リスクは低い、と考えられていただけに、破たんはショッキングな出来事でした。当ファンドでも「ニューシティレジデンス」のキャッシュフローや配当の安定性に問題を感じていたため、民事再生法適用申請の前に全売却を終えており、破たんによる直接的な影響を被ることはありませんでした。しかしこの事件で「REITにもリファイナンスリスク(融資の継続性懸念)が生じる可能性がある」という厳しい現実が明らかになり、日本の不動産市場には冬の時代が訪れます。もし次に破たんする銘柄が出たらJ-REIT市場にとって大打撃となるかもしれないという危機感がありました。

  • 3 J-REITの制度拡充 2013年 3 J-REITの制度拡充 2013年

    何があった?

    「ニューシティレジデンス」の破たんはショッキングな出来事でしたが、この事例がきっかけとなりセーフティネットを含めた諸制度の拡充が一気に進みました。制度基盤が整う中、日銀による金融緩和強化やデフレ脱却期待、それに伴う地価やオフィス賃料の上昇期待を背景に、東証REIT指数は大きく上昇しました。

    その時、どう動いた?

    私のチームでは、丹念な個別銘柄調査に加え、今どのセクターに投資するのが良いか、というマクロ分析も加味して最終的なポートフォリオを決定します。たとえば2012年には、ホテルセクターの稼働率改善を見込んでホテル保有比率の高い銘柄の組入比率をベンチマーク対比で高めていたことが奏功し、当ファンドが投資する「国内リートマザーファンド」は2011年11月~2012年11月の第9期決算期でベンチマークを2.5%アウトパフォームしました。個別銘柄調査だけでなく、景気循環という観点からセクターの見通しをポートフォリオに反映する手法は、着実に収益を積み重ねる運用のポイントの一つです。

  • 4 現在のJ-REIT 2017年 4  現在のJ-REIT 2017年

    何があった?

    米国で花開いたREITという制度が日本で開始して約15年。90年代の日本において不動産の証券化といえば不良債権処理のイメージが強かったのですが、REIT市場の発展と共に不動産取引の透明性は格段に高まりました。当初はオフィスビル主体であったセクターも、現在は商業施設、ホテル、住宅、物流施設、ヘルスケア施設など多様化しています。

    その時、どう動いた?

    ファンド設定来、重視しているのは、着実に超過収益を積み重ねていけるポートフォリオ作りです。ポイントは、不動産の値上がり益を狙うのではなく安定した配当収益が得られるREITに選別投資することと、様々なセクターに分散投資することだと考えます。また、始めは株式、後にJ-REITと、通算25年間不動産を見続けてきたわけですが、調査の内容は刻々と変化しています。現在はREITが保有している不動産をより収益性の高く魅力的なものに変えていく力、すなわちREITのマネジメント力が問われていると考えます。不動産投資は奥深く、決して終わりのないものだと日々感じています。

(期間:2004年6月3日~2017年2月28日)
基準価額[分配金再投資]は、税引前の分配金を再投資したものとして計算していますので、実際の基準価額とは異なります。
基準価額[分配金再投資]=前日基準価額[分配金再投資]×(当日基準価額÷前日基準価額)
(※決算日の当日基準価額は税引前分配金込み)
基準価額は設定日前日を10,000として計算しています。
基準価額は信託報酬控除後です。
ベンチマークは東証REIT指数(配当込)であり、設定日前日の値を10,000として計算しています。
上記は過去の実績であり、将来の運用成果等をお約束するものではありません。

主な受賞歴

  • リッパー・ファンド・アワード・ジャパン 2015 (評価期間10年) 株式型 業種別 不動産業 日本 最優秀ファンド賞
    (評価基準年月日:2014年12月31日)

リッパー・ファンド・アワードの評価の基となるリッパー・リーダーズのファンドに関する情報は、投資信託の売買を推奨するものではありません。リッパー・リーダーズが分析しているのは過去のファンドのパフォーマンスであり、過去のパフォーマンスは将来の結果を保証するものではないことにご留意ください。評価結果は、リッパーが信頼できると判断した出所からのデータおよび情報に基づいていますが、その正確性、完全性等について保証するものではありません。
※上記評価は、過去一定期間の実績を分析したものであり、将来の運用成果等を保証するものではありません。

東証REIT指数は、株式会社東京証券取引所(㈱東京証券取引所)の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など同指数に関するすべての権利・ノウハウは、㈱東京証券取引所が有しています。なお、当ファンドは、㈱東京証券取引所により提供、保証または販売されるものではなく、㈱東京証券取引所は、ファンドの発行または売買に起因するいかなる損害に対しても、責任を有しません。

当ウェブサイトの図表、数値、その他データについては、過去のデータに基づき作成したものであり、将来の動向を示唆あるいは保証するものではありません。また、将来の市場環境の変動等により運用方針等が変更される場合があります。

MHAM J-REITアクティブ・オープン 毎月決算コース MHAM J-REITアクティブ・オープン 年1回決算コース

アセットマネジメントOne
ロングセラーシリーズ
LINEUP
ラインナップ

今後も新たなファンドマネジャーが
登場いたしますのでご期待ください。