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J-REIT 投資を始めるチャンス!!海外投資家も注目。

J-REIT配当金累計約3.6兆円

長期で積み上がる配当の力 足もとで上昇!

「東証REIT指数(配当込み)」は足もと最高値水準で推移している一方、「東証REIT指数」は2018年以降、2017年の下落を取り戻すも過熱感はみられず。 「東証REIT指数(配当込み)」は足もと最高値水準で推移している一方、「東証REIT指数」は2018年以降、2017年の下落を取り戻すも過熱感はみられず。 東証REIT指数と東証REIT指数(配当込み)の推移

J-REITは 長期投資で負けなし

  • 長期投資では配当の力もパフォーマンスに大きく貢献。
  • 10年間投資した場合、多くのケースで株式投資のリターンを上回る。
  • 10年間投資した場合、J-REITはマイナスリターンのケースはゼロ。
  • J-REITは配当の力に支えられリーマン・ショック前の最高値を更新。
  • 10年間投資した場合、多くのケースで株式投資のリターンを上回る。
  • 10年間投資した場合、J-REITはマイナスリターンのケースはゼロ。
東証REIT指数と東証株価指数に10年間投資した場合のリターン(試算値)

価格を上回るペースで上昇してきた純資産価値

  • 過去5年、J-REITの資産価値は価格を上回るペースで上昇。
  • それに伴い、NAV倍率は過去平均を大きく下回る水準まで低下。
  • 2018年以降、J-REITは上昇するもNAV倍率はゆるやかな上昇にとどまる。

 

 

NAV倍率
NAV(Net Asset Value)とは純資産価値を意味しており、NAV倍率は現在のJ-REITの株価が純資産価値に対して何倍かを示します。一般に倍率が高いほど株価が割高、低いほど割安であることを意味します。

  • 過去5年、J-REITの資産価値は価格を上回るペースで上昇。
  • それに伴い、NAV倍率は過去平均を大きく下回る水準まで低下。
  • 2018年以降、J-REITは上昇するもNAV倍率はゆるやかな上昇にとどまる。

 

NAV倍率
NAV(Net Asset Value)とは純資産価値を意味しており、NAV倍率は現在のJ-REITの株価が純資産価値に対して何倍かを示します。一般に倍率が高いほど株価が割高、低いほど割安であることを意味します。

NAVとNAV倍率の推移

賃料上昇等を背景に配当利回りは高水準

  • 良好な不動産市況を背景としたオフィスビルの賃料上昇や売買益の増加。
  • 利回りの相対的に高い地域の物件取得。
  • インバウンドによる各種施設の稼働率や賃料上昇。

 

 

J-REITの配当
J-REITは、利益の90%超を配当することなどの条件を満たせば法人税が免除(配当金が損金算入)されます。そのため、J-REITは通常、利益のほとんどを投資家に配当します。つまり、J-REITの配当は株式の配当と比べ、より利益に直結しているといえます。

  • 良好な不動産市況を背景としたオフィスビルの賃料上昇や売買益の増加。
  • 利回りの相対的に高い地域の物件取得。
  • インバウンドによる各種施設の稼働率や賃料上昇。

 

J-REITの配当
J-REITは、利益の90%超を配当することなどの条件を満たせば法人税が免除(配当金が損金算入)されます。そのため、J-REITは通常、利益のほとんどを投資家に配当します。つまり、J-REITの配当は株式の配当と比べ、より利益に直結しているといえます。

J-REITの1口当たり実績配当金額と予想配当利回りの推移

海外マネーの流入は前年同期比約5倍!

 ※2017年1月~2018年1月と2018年1月~2019年1月との比較
日本の良好な不動産市況に加えて、J-REITと10年国債との利回り格差の大きさが海外投資家の買いにつながっている一つの要因と考えられます。

また2018年以降、世界の株式市場が大きく変動するなか、米ドル換算のJ-REITが安定した推移をみせていることも買いを後押していると考えられます。

J-REITの委託売買代金全体に占める海外投資家の割合は60%以上と高く、今後も海外投資家による買いが継続すれば、J-REIT市場の下支えになることが期待できます。
日本の良好な不動産市況に加えて、J-REITと10年国債との利回り格差の大きさが海外投資家の買いにつながっている一つの要因と考えられます。

また2018年以降、世界の株式市場が大きく変動するなか、米ドル換算のJ-REITが安定した推移をみせていることも買いを後押していると考えられます。

J-REITの委託売買代金全体に占める海外投資家の割合は60%以上と高く、今後も海外投資家による買いが継続すれば、J-REIT市場の下支えになることが期待できます。
主要国REITと10年国債利回りの比較 海外投資家のJ-REIT売買状況
東証REIT指数と東証株価指数の推移(米ドル換算) イメージ

ラグビーW杯や東京五輪などのイベントは日本を世界に宣伝するビッグチャンス!?

今年はラグビーW杯、2020年は東京五輪が開催される予定です。「東京五輪終了後、不動産市況は悪化するのではないか」という声を耳にすることがありますが、本当にそうなのでしょうか。むしろ、ラグビーW杯や東京五輪は日本を世界に宣伝することができる絶好のチャンスだと考えることはできないでしょうか。

2018年の訪日外国人旅行者数は3119万人に達し、初めて3000万人を突破しました。政府は目標に掲げる「2020年に4000万人、2030年に6000万人」に向けて、引き続き外国人誘致に取り組むとしています。また、訪日外国人旅行者数が増加している背景にはソーシャル・ネットワーキング・サービス(SNS)も影響していると言われています。日本に訪れてSNSで旅行のコメントを投稿することにより、「私も日本に行ってみたい」と思う人が多くいるようです。加えて、日本を訪れるリピーターが増えていることも大きな流れの一つになっています。

ラグビーW杯や東京五輪というイベントは「日本に行ってみる」という最初にして最大のハードルを越えるきっかけとなります。ここで日本の魅力を世界にアピールできれば、その後も長期的にインバウンド効果が期待できると考えられます。一般社団法人 森記念財団都市戦略研究所「世界の都市総合力ランキング」で東京は第3位、そして大阪、福岡もランクインしており、世界からみて日本は魅力的な都市を有する国として高い評価を得ています。訪れた外国人にも日本の良さを発見してもらえることでしょう。また、東京五輪に向けて計画されている再開発などがありますが、東京駅・渋谷駅周辺、福岡天神エリアなど東京五輪後も継続するものが多くあります。

昨年には2025年の大阪万博開催も決まり、ますます日本は世界で話題になることでしょう。
東京五輪の後も日本がどう発展していくのか目が離せません。
イメージ

出所:一般社団法人不動産証券化協会、ブルームバーグおよび一般社団法人森記念財団都市戦略研究所「世界の都市総合力ランキング2018年10月」のデータをもとにアセットマネジメントOne作成
上記は過去の情報であり、将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。また、配当金や利回りは過去の実績であり、将来の配当を約束するものではありません。

●東証REI T指数および東証株価指数(TOPIX)は、株式会社東京証券取引所(㈱東京証券取引所)の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など同指数に関するすべての権利は、㈱東京証券取引所が有しています。●FTSE及びFTSE®は、ロンドン証券取引所(London Stock Exchange Plc)並びにフィナンシャル・タイムズ社(The Financial Times Limited)の商標であり、ライセンスに基いてFTSEが使用しています。FTSE NAREIT All Equity REITs指数およびFTSE EPRA/NAREIT UK指数(以下、各指数)は、FTSEの商標であり、各指数の算出、指数値の公表、利用など、各指数に関するあらゆる権利はFTSE 又はその関連パートナー会社に与えられています。FTSEは、各指数値及びそこに含まれるデータの正確性、完全性について、明示的、黙示的を問わず保証するものではありません。また、算出又は公表の誤謬、遅延または中断に対し、一切責任を負いません。●S&P/ASX200REIT指数は、S&Pダウ・ジョーンズ・インデックスLLCまたはその関連会社の商品であり、これを利用するライセンスが委託会社に付与されています。S&Pダウ・ジョーンズ・インデックスLLC、ダウ・ジョーンズ・トレードマーク・ホールディングズLLCまたはその関連会社は、いかなる指数の資産クラスまたは市場セクターを正確に代表する能力に関して、明示または黙示を問わずいかなる表明または保証もしません。また、 S&P 豪州REITインデックスのいかなる過誤、遺漏、または中断に対しても一切責任を負いません。

ピックアップJ-REITファンド

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該当件数:14

基準日:2019/06/14

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選択 投資対象 ファンド名
愛称
日経新聞掲載名
基準価額
(円)
前日比 純資産
総額
(億円)
直近
分配金
(円)
決算
回数
基準価額 サー
ビス
前日比
(円) (%)
不動産投信(REIT) たわらノーロード 国内リート
ら・国内リー
12,600 +65 +0.52 54.58 0 年1回

12,600円

+65円
(+0.52%)

不動産投信(REIT) DIAM J-REITオープン(毎月決算コース)
愛称:オーナーズ・インカム
オーナー毎月
4,933 +26 +0.53 894.18 50 毎月

4,933円

+26円
(+0.53%)

不動産投信(REIT) DIAM J-REITオープン(2カ月決算コース)
愛称:オーナーズ・インカム2M
オーナー2M
4,037 +21 +0.52 81.93 80 隔月

4,037円

+21円
(+0.52%)

不動産投信(REIT) DIAM J-REITオープン(1年決算コース)
愛称:オーナーズ・インカム1Y
オーナー1年
14,879 +78 +0.53 29.46 0 年1回

14,879円

+78円
(+0.53%)

不動産投信(REIT) みずほ J-REIT ファンド
みリート
9,631 +50 +0.52 593.44 40 毎月

9,631円

+50円
(+0.52%)

不動産投信(REIT) みずほ J-REIT ファンド(年1回決算型)
みリート年1
17,256 +90 +0.52 78.00 0 年1回

17,256円

+90円
(+0.52%)

不動産投信(REIT) MHAM J-REITアクティブオープン毎月決算コース
愛称:物件満彩
物件毎月
9,706 +52 +0.54 282.52 35 毎月

9,706円

+52円
(+0.54%)

不動産投信(REIT) MHAM J-REITアクティブオープン年1回決算コース
愛称:物件満彩(年1回決算コース)
物件年1
16,633 +88 +0.53 47.83 0 年1回

16,633円

+88円
(+0.53%)

不動産投信(REIT) MHAM Jリートアクティブファンド(毎月決算型)
愛称:Jインカム
Jインカム
10,772 +57 +0.53 209.42 80 毎月

10,772円

+57円
(+0.53%)

不動産投信(REIT) りそなJリート・アクティブ・オープン
愛称:日本のツボ
日本のツボ
10,848 +68 +0.63 1,119.72 90 毎月

10,848円

+68円
(+0.63%)

不動産投信(REIT) 新光J-REITオープン
新光Jリート
4,657 +23 +0.50 1,609.23 40 毎月

4,657円

+23円
(+0.50%)

不動産投信(REIT) 新光J-REITオープン(年2回決算型)
新光Jリト2
11,051 +56 +0.51 18.89 10 年2回

11,051円

+56円
(+0.51%)

不動産投信(REIT) MHAM J-REITインデックスファンド(毎月決算型)
愛称:ビルオーナー
ビル毎月
10,118 +51 +0.51 1,285.17 50 毎月

10,118円

+51円
(+0.51%)

不動産投信(REIT) MHAM J-REITインデックスファンド(年1回決算型)
愛称:ビルオーナー(年1回決算型)
ビル年1
15,662 +79 +0.51 58.55 0 年1回

15,662円

+79円
(+0.51%)

  • ※前日比は前営業日との比較です。ETFで決算日が休日に該当する場合は、決算日前営業日の基準価額(分配落前)との比較となります。
  • ※ファンドの前日比の騰落率と実際の投資者利回りとは異なります。
  • ※表示桁未満の数値がある場合は四捨五入をしています。ただし、純資産総額、直近分配金は切り捨てで表示しています。また、日々決算ファンドの分配金表記について、0円未満は切り捨てで表示しています。
  • ※上記は過去の実績であり、将来の運用状況、成果等を示唆、保証するものではありません。また、税金・手数料等を控除しておりませんので、実質的な投資成果を示すものではありません。運用状況によっては分配金が支払われない場合があります。
  • ※基準価額、分配金は当初元本が1口=1円のファンドについては1万口当たりの価額を、1口=1万円のファンドについては1口当たりの価額を表示しています。また、ETFについては口数単位がファンドごとに異なります。詳しくは各ファンドの商品概要ページをご覧ください。
  • ※設定前のファンドは空欄となっています。

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